کارشناس رسمی دادگستری رشته نقشه برداری
هنگامی که یک ملک به صورت رسمی ثبت میشود، مالک یا مالکین آن نیز به صورت قانونی مشخص میشوند. ثبت شامل املاک مختلفی چون منازل، باغات، اراضی کشاورزی و غیر کشاورزی و مراکز صنعتی میشود. سالانه اختلافات زیادی در حوزه ثبتی اتفاق میافتد. متاسفانه معمولا حتی کارشناسان نیز برخی اوقات دعاوی املاک را با دعوای ثبتی در یک معنا به کار میبرند. در این یادداشت کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری در خصوص دعاوی حوزه ثبت و مسائل آن در خصوص نقشه برداری مطالب کاربردی را بررسی میکند.
دعوای ملکی مربوط به یک ملک است. بدین معنا که فردی یا نهادی در خصوص یک ملک ادعایی دارد، در اینجا ماهیت و ذات ملک مورد اختلاف است اما در دعاوی ثبتی اختلاف بر سر روند ثبت املاک مختلف است. بنابراین باید این دو موضوع را تفکیک کرد تا در جریان حل اختلاف و یا طرح شکایت بتوان بهتر عمل کرد. همین مسائل جزئی در حقوق املاک ضرورت مشاوره با کارشناسان این حوزه را ایجاد کرده است.
دعاوی ثبتی یا در دادگاهها و یا در اداره ثبت بررسی میشوند. این دعاوی در گونه های مختلفی طرح میشوند که عمدتا مربوط به مراحل ثبت است. از اعتراض به مرحله ثبت تا اعتراض به اجرای سند رسمی را میتوان در این حوزه بررسی کرد.
در این یادداشت نقش کارشناس دادگستری نقشه برداری و اهمیت نقشه برداری جهت حل این مشکلات و همچنین جلوگیری از طرح اختلاف را بررسی خواهیم کرد.
کارشناس رسمی نقشه برداری به منظور مشخص کردن حدود یک ملک اقدام به نقشه برداری میکند تا از اختلافات بر سر مالکیت و حدود یک زمین جلوگیری کند و یا به بررسی این نقشه ها در دعاوی موجود میپردازد تا ادعای طرفین را بررسی کرده باشد. بنابراین در صورت بروز اختلاف و وجود نقشه اولین راه را میتوان مراجعه به کارشناسان دانست.
تهیه نقشه برای املاک به معنای تثبیت مالکیت است. به همین دلیل هم در امور ثبتی باید نقشه ملک به صورت دقیق توسط کارشناس نقشه برداری مشخص شده باشد. این نقشه ها دارای ارزش حقوقی هستند یا بهتر بگوییم نقشه برداری مورد پذیرش است که ارزش حقوقی داشته باشد، نقشه های مورد استفاده را اصطلاحا کاداستر مینامند که در آن با تعیین دقیق موقعیت، مساحت و مشخصات یک ملک حدود آن به طور دقیق برای ثبت مشخص میشود.
این نقشه ها برای همه املاک با مساحتهای مختلف تهیه میشود. زمینهای بایر، دایر و موات نیز با توجه به کاداستر ها مشخص میشوند. بنابراین کاداستر نقش مهمی در تعیین و کاربری ارزش زمین و املاک دارد. اطلاعات کاداستر را می توان از طریق GISوLIS دریافت و تحلیل کرد.
نقشههای کاداستر به وسیله عکسبرداری هوایی آماده و توسط نرم افزارهای فوتوگرامتری به نقشه تبدیل میشوند. پس از تهیه نقشه نهایی بصورت کاداستر میتوان حدود اربعه املاک را مشخص، و اقدام به پلاکگذاری ثبتی نمود.
هزینه نقشهبرداری جهت امور ثبتی بر عهده مالک است و میزان دقیق آن با توجه به محل ملک، مساحت ملک و متغیرهای اینچنینی مشخص خواهد شد.
احتمالا از نام نقشههای پلاک ثبتی را نیز شنیده اید. این نقشهها نشان میدهد هر ملکی دارای چه شماره پلاک ثبتی است. و در واقع می توان آنها را شناسنامه هر ملک نیز دانست که با دسته بندی مشخص هر منطقه پلاکهایی برای آن در نظر گرفته اند که معرف مشخصات ملک و صاحب ملک می باشد.
بنابراین کارشناس نقشه برداری در حل دعاوی ثبتی چه اعتراض در مرحله ماقبل ثبت باشد و چه در مراحل صدور سند میتواند کمک بسیار شایانی کند. با توجه به دقیق بودن و اعتبار نقشه های کاداستر استفاده از آنها تضمینی جهت تثبیت مالکیت به حساب میآید. افرادی که دچار اختلافات ثبتی شدهاند میتواند با مراجعه به کارشناسان در خصوص نوع دعاوی و همچنین مسائل مربوط به نقشه ملک مشورت نمایند.
بی جهت نیست اگر بگوییم همه طرحهایی که بر روی زمین اجرا میشوند نیازمند نقشه برداری اند. در حال حاضر حتی خانههایی که به مساحت های بسیار کم هم ساخته میشوند به نقشه نیاز دارند . بنابراین تمام اموری که به نحوی به ساخت و ساز ارتباط پیدا میکنند مستلزم استفاده از نقشه بردار هستند. دامنه حوزه نقشه برداری البته وسیع تر هم میشود که در یادداشت دیگری درباره کاربرد نقشه برداری در ساخت فرودگاهها و حتی نصب تاسیسات، مباحثی را طرح کرده ایم. اما کاربردی ترین حوزه این رشته مربوط به املاک است که در این نوشته با کمک کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری به آن خواهیم پرداخت.
نقشه برداری در حوزه املاک حداقل از سه جهت کاربرد و اهمیت دارد: 1- طراحی پروژههای ساختمانی و صنعتی 2- اجرای این پروژه ها 3-ثبت املاک
طراحی هیچ ساختمانی بدون حضور نقشهبردار امکان پذیر نیست. هر ساختمانی دارای یک طرح است. اگر به نقشه ها دقت کرده باشید محل قرار گرفتن ستونها، پی، درب و پنجره ها را به خوبی مشاهده میکنید. نقشه ها به جهت بهره برداری بهتر از زمین و مقاوم کردن ساختمان بسیار اهمیت دارد. احتمالا هنگام خرید و فروش منازل و یا در آگهی های آن در خصوص خوش نقشه بودن منازل شنیده اید. ساختمانهایی که نقشه بهتری داشته باشند باعث زیبایی و ارزشمند تر شدن آن مکان نیز میشوند.
جالب است بدانید قیمت بعضی از منازل و حتی اماکن تجاری به دلیل بی دقتی در نقشه برداری و یا عدم نقشه برداری کمتر از نصف قیمت سایر اماکن همجوار است. بنابراین نقشه ها اهمیت زیادی در ارزش ساختمانها دارند. بهترین راه برای نقشه برداری استفاده از کارشناس رسمی نقشه برداری است. استفاده از کارشناسان هزینه چندانی ندارد اما با توجه به نکاتی که آوردیم مزایای زیادی دارد.
اما در خصوص املاک و آپارتمان های بزرگ نقشه برداری و ترازیابی یک اهمیت انکار ناپذیر دارد که بدون وجود آن امکان ساخت فراهم نخواهد شد. در این پروژه ها ابتدا نقشه برداری و ترازیابی به منظور آماده سازی زمین مذکور برای طراحی ساختمان انجام میشود. کارشناس نقشه برداری با مشخص کردن پستی ها و بلندی ها و همچنین شیب و مختصات زمین امکان خاک برداری و پی ریزی را فراهم میکند.
عملیات تسطیح و خاکبرداری باید به دقت انجام شود. افراد زیادی هنگام انجام این عملیات باعث تخریب اماکن دیگران و یا تجاوز به سایر املاک شده اند. کارشناس دادگستری نقشه برداری بعضا با پروندههایی رو به رو میشود که در آن تخریب بنا و یا خاک برداری برای ساخت و ساز باعث ریزش سایر بنا ها و یا خسارت به بناهای دیگر شده است. مهمترین دلیل این اتفاق عدم استفاده از کارشناس نقشه برداری و انجام غیر اصولی امور است. تعیین میزان خاکبرداری و خاکریزی در حال حاضر با انوع مختلف برنامه های LANDبه راحتی قابل محاسه است.
پس از این مرحله کارشناس اقدام به طراحی نقشه می کند و محل دقیق ستون ها و پی را با توجه به جهات جغرافیایی و اصول ایمنی را مشخص میسازد. اما این پایان کار برای نقشه بردار نیست. کارشناس رسمی نقشه برداری به اجرای پروژه نیز باید نظارت کند. در صورتی که اسکلت ساختمانی به درستی ساخته نشود، احتمال کج شدن و از بین رفتن مقاومت ساختمان وجود دارد. تشخیص این کار بدون انجام نقشه برداری ممکن نیست.
ساختمان 70 طبقه ای را فرض کنید که ستون های آن کج ساخته شده باشند. در این صورت بین مالک و معمار اختلاف های صورت میگیرد و خسارت های زیادی متوجه هر دو خواهد شد. و یا فرض کنید بعد از اتمام پروژه و فروش ساختمان افرادی ادعا کنند که ساختمان مشکل دارد. کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری در این موارد وظیفه دارد با نقشه برداری از ساختمان گزارشی پیرامون اختلاف به وجود آمده ارائه دهد.
یکی از موراد شایع در امور اسناد اشتباه بودن متراژ یک زمین یا ساختمان است. ممکن است خریداری اقدام به خرید یک ملک تجاری با متراژ خاصی کند و هزینه میلیاردی برای آن بپردازد اما تنها اعداد اشتباهی در سند را خریده باشد. این اشتباهات ممکن است در جریان ثبت، تحدید حدود، صدور سند و یا حتی عمدتا توسط مالک اعمال شده باشد. قانون برای رفع این اشتباهات با توجه به نوع اشتباه، ساز و کاری را مشخص کرده است. کارشناسان نقشه برداری وظیفه تعیین دقیق مساحت هر ملک را در صورت بروز تخلف و اشتباه بر عهده دارند.
محاسبه دقیق این متراژ حتی با دقت سانتیمتر از طریق تعیین مختصات یو تی ام و جانمایی مکان امکان پذیر است.
بنابراین کارشناسان مذکور در هنگام خرید هم میتوانند مشاوره مناسبی به خریداران در خصوص نقشه های مختلف یک ساختمان ارائه دهند. درباره اهمیت نقشه برداری در امور ثبتی به مطلب دیگری در همین سایت مراجعه نمایید.
نقشه ها از دیرباز اهمیت زیادی داشتند. بدون داشتن نقشه نمی شود به راحتی به مکانی سفر کرد و یا راه مناسبی را برای اتصلات بین کشور ها و شهرها در نظر گرفت. افزایش جمعیت و پیشرفت تکنولوژی اهمیت نقشه برداری را بیش از پیش نمود. شهرهای بزرگ مستلزم درک پیچیدگی هایی برای برنامه ریزی و مدیری شهری پیدا کردند. بنابراین احداث ساختمان ها، راهها و پروژه های مختلف به نقشه برداری نیاز پیدا کردند.
در این مقاله به کمک کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری به معرفی انواع نقشه برداری و ترازیابی خواهیم پرداخت و آنها را برحسب کاربردشان توضیح خواهیم داد.
اگر بخواهیم تعریفی ساده از نقشه برداری و ترازیابی ارائه دهیم، باید بگوییم نقشه برداری تعیین مختصات یک مکان از ابعاد مختلف برای شناسایی آن محل به منظور مدیریت کارهایی است که در آن جا قرار است اتفاق بیافتد. و ترازیابی به طور ساده مشخص کردن ارتفاعات یک محل از یک نقطه مشخص و ثابت است. در این نوشته با در نظر گرفتن زاویه نقشه برداری به بررسی نقشه های زمینی و هوایی خواهیم پرداخت. البته نقشه برداری زیر زمینی و آبی هم اصطلاحا وجود دارد که در یادداشت های دیگری به طور مجزا به آن خواهیم پرداخت.
نقشه های توپوگرافی: این نقشه ها کاربرد زیادی برای مرحله مقدماتی در برآورد هزینه ها و امکان های انجام یک پروژه دارد. این نقشه ها معمولا در مناطقی که ساخت و ساز انجام نشده است صورت میگیرد تا میزان پستی و بلندی و ناهمواری ها برای انجام یک پروژه مانند ساخت جاده ها و یا احداث ساختمان ها مشخص شود. بنابراین از نظر کارشناس رسمی نقشه برداری، نقشه های توپوگرافی برای برای درک بهتر از فرآیند اجرای عملیات ها بسیار ضروری است.
نقشه های ثبتی: این نوع نقشه ها برای همه افراد جامعه اهمیت دارد و احتمالا همه مالکان با آن آشنا هستند و یا باید آشنا شوند. از نظر کارشناس دادگستری نقشه برداری اختلافهای بیشماری در زمینه املاک به وجود میآید که وجود این نقشههای ثبتی میتواند بسیار راهگشا باشد. در نقشه های ثبتی مساحت ملک، کاربری آن، امکانات رفاهی مانند آب و برق و .. و وضعیت زمین اعم از شیب دار بودن، مسطح بودن و مشخصات مالکین تعیین شده است. در مقاله دیگری در همین سایت تحت عنوان تعیین حدود املاک اهمیت و کاربرد این نقشه را به تفصیل توضیح داده ایم.
نوع دیگر نقشه برداری را نقشه های شهری میگویند. این نوع نقشه ها تقریبا عکس نقشه های توپوگرافی است، چرا که در مناطقی نقشه برداری میشود که انسان دخالت زیادی در آن داشته است. ساختمانها، خیابان ها، کوچه ها، فضای باز و همه موارد از این قبیل در نقشه های شهری مشخص می شود. مهم ترین کاربرد این نقشه ها را می توان در: برنامه ریزی و مدیریت شهری، راهنمایی و کنترل ترافیک، انجام محاسبات برای صدور پروانه و عملیات ساختمانی خلاصه کرد.
نوع دیگری از نقشه برداری که چندان ارتباطی به مکان ندارد نقشه برداری های مسیر هستند که به منظور احداث راه ها و ایجاد کانال های انتقال آب، گاز و ... صورت میگیرند. عدم این نوع نقشه برداری عواقب بسیار زیادی دارد چرا که برای مثال فرض کنید بین دو شهر یک خط انتقال گاز وجود داشته باشد و چند سال بعد بخواهیم بین آن دو شهر یک شهرک ساختمانی یا صنعتی ایجاد کنیم، اما مسیر ها به وسیله نقشه برداری مشخص نشده باشند! البته در مرحله اجرا نیز باید این عمل انجام شود.
نقشه برداری هوایی به وسیله بالگرد ها و هواپیما ها و یا ماهواره ها انجام میشود. تفاوت این نوع نقشه برداری با سایر روش ها در سهولت انجام آن و مقیاس نقشه است. این نوع نقشه ها با هدف کسب اطلاعات درباره موضوعات مختلفی تهیه میشود.
علاوه بر کاربرد های مذکور، نقشه برداری برای تعیین قیمت ساختمان ها، تعیین هزینه های احتمالی ساخت، ثبت املاک و انجام دقیق پروژههای ساختمانی کاربرد دارد. برای مثال در مرحله خاک برداری، دیگر نیازی نیز محاسبات عددی برای انجام اینکار نیست که مدت ها وقت گیر باشد. کارشناسان با استفاده از برنامه auto cad land desktop به طور دقیق میزان خاکبرداری و یا خاکریزی رو محاسبه می نمایند. همچنین اسکلت بندی و اجرای سازه نیز حتما باید از کارشناس رسمی نقشه برداری استفاده نمود.
در نقشه برداری از نرم افزارهای مختلفی استفاده می شود. پرکاربرد ترین نرم افزارهای این رشتهGIS , Civil 3D ,Geolab ,Surfer, GPS, Global Mapper ,Photo modeler و صد ها نرم افزار دیگر اشاره کرد. هر یک از این نرم افزار ها اطلاعات مفیدی در خصوص اماکن در اختیار نقشه بردار قرار میشدهد برای مثال نرم افزارGIS علاوه بر ترسیم نقشه، عوارض موجود در نقشه ها را نیز مشخص می کند.
قیمت نقشه برداری نیز بسیار متغیر است چرا که با انواع نقشه ها و همچنین مکان ها مختلفی رو به رو هستیم بنابراین نمی توان گفت برای نقشه برداری از 100 متر زمین دو میلیون تومان باید هزینه کرد. البته سازو کارهایی برای محاسبه هزینه نقشه برداری وجود دارد که با توجه که نوع و مساحت زمین قیمت ها را مشخص می کند.
بنابراین کارشناس نقشه برداری با موضوعات متفاوتی در حوزه خود رو به رو است و با توجه به اهمیت و موضوعات مختلفی که در نقشه کشی مورد نیاز افراد است. نیاز است تا به کارشناسان این رشته مراجعه شود.
معرفی مشخصات ، صلاحیتهای
کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری
• نقشه برداری و پیاده کردن نقشه های ثبتی و ترازیابی
• امور مربوط به راهها و باندهای فرودگاهی و دسترسی های شهری
• تشخیص اراضی موات ، بایر و دایر از نظر ساختمانی.
• تهیه نقشه رقوم دار(توپوگرافی) به مقیاس 1200
• تهیه نقشه هاس مسطحاتی و مساحی املاک و تعیین ابعاد و مختصات آن و تطبیق با حدود ملک
• پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوائی و شناسایی و مشخصکردن املاک بر روی عکس های هوائی
نقشه برداری یکی از رشته های واسط هست و به تمامی رشته های مهندسی و بعضا مطالعاتی می تواند خدمات ارائه دهد. هیچ طرحی بدون برداشت اولیه موفق نخواهد بود نقشه برداران با برداشت طرحها ، تصاویر و عکس های هوایی و ماهواره ای و تفاسیر آنها کمک زیادی به تمامی رشته های مهندسی اعم از ثبتی ، ساختمان و برنامه ریزی شهری کمک موثری می کنند . کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری با نقشه برداری و پیاده کردن نقشه های ثبتی و قرار یابی آنها میتواند کمک بزرگی را به اختلافات ثبتی بکنند و کاهش دعاوی را به وجود بیاورند و منجر به کاهش دعاوی مطرح شده در محاکم شوند. طراحی و پیاده کردن راه ها و باندهای فرودگاهی به شکل صحیح و پیاده کردن دسترسی های شهری حتی مطالعات اولیه طرح های بزرگ شهری ، طرحهای جامع و تفصیلی با حضور نقشه برداران است که میسر می شود. نقشه برداران فضا های ابتدایی شهر ها و پروژه ها را برداشت می کنند و سپس برنامه ریزان و مهندسین در آن چهارچوب می توانند طرح هایشان را پیاده کنند . رشته نقشه برداری وسعت فعالیت بسیار زیادی دارد همینک نقشه های یو تی ام یا تهیه نقشه های دارای مختصات برای تهیه اسناد تک برگی بسیار مورد نیاز است. نقشه های مسطحاتی و مساحی املاک جزو وظایف کارشناسان نقشه برداری است که با تعیین ابعاد و مختصات آنها می توانند حدود ملک را تطبیق دهند و بعضا جانمایی املاک را پیدا کنند اصطلاحا چهارمیخ کردن یا تحویل عرصه به مالکین توسط نقشه برداران صورت می گیرد. پیاده کردن محدوده املاک بر روی نقشه هوایی یا اصطلاحاً پیاده کردن محدوده املاک و تعیین حدود و معین کردن حدود اربعه بر روی نقشه های هوایی و شناسایی و مشخص کردن پلاک و املاک بر روی عکس هوایی جز صلاحیتهای رشته نقشه برداری است هرچند که شباهتهای بسیار زیادی در صلاحیت های رشته نقشه برداری با رشته امور ثبتی وجود دارد ولی تهیه نقشه های رقومی عمده پایه تهیه طرح هاست لذا حتی کارشناسان امور ثبتی نیز به نتیجه عملکرد کارشناسان رشته نقشه برداری نیاز دارند .
دستمزد کارشناسان عضو مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده و کانون کارشناسان رسمی دادگستری بر اساس مصوبه حقالزحمه کارشناسی تحت عنوان تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری توسط قوه قضاییه تصویب و ابلاغ می گردد.
کارشناسان رسمی دادگستری
